Individualaus nekilnojamojo turto vertinimo reikia tada, kai vertės skaičius bus naudojamas konkrečiam oficialiam reikalui: paveldėjimui, turto dalyboms, kompensacijai bendraturčiui ar ginčui. Kai butas ar namas tiesiog parduodamas rinkoje, kainą galiausiai parodo pirkėjų pasiūlymai, o vertinimo ataskaita padeda pasitikrinti lūkesčius.
Kas yra individualus turto vertinimas?
Individualus turto vertinimas – nepriklausomo vertintojo atliekamas vieno objekto vertės nustatymas, kurio rezultatas yra ataskaita, parengta iš anksto nurodytam tikslui. Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba aiškina, kad vertinimo tikslas suprantamas kaip numatomas ataskaitos išvados panaudojimas. Kitaip sakant, užsakant vertinimą reikia pasakyti, kam bus naudojamas gautas skaičius.
Tarnyba atskirai pabrėžia, kad pats rinkos vertės nustatymas vertinimo tikslu nelaikomas. Todėl užsakant verta aiškiai įvardyti, ar ataskaita bus naudojama paveldėjimo byloje, dalijantis turtą su kitais savininkais, ar teisme.
Tikslas lemia ir tai, kur ataskaitą bus galima naudoti vėliau. Tarnybos rekomendacijose nurodyta, kad ataskaita negali būti panaudota kitu tikslu negu nurodyta ataskaitoje. Jei vertinimas buvo užsakytas paveldėjimui, o po metų tų pačių duomenų prireikia dalyboms, gali tekti užsakyti naują vertinimą.
Paveldėjimas, dalybos ir skyrybos
Tarnybos rekomendacijose paveldėjimas ir turto dalybos minimi tarp tipinių vertinimo tikslų, kartu su paėmimu visuomenės poreikiams ir servituto nustatymu. Tokiose situacijose vertė turi būti pagrįsta dokumentu, nes nuo jos priklauso, kiek gaus kiekviena šalis.
Bendraturčiams, kurie nesutaria, Civilinis kodeksas suteikia teisę reikalauti atidalyti savo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Kai daikto padalyti natūra neįmanoma nepakenkiant jo paskirčiai, vienas ar keli bendraturčiai gauna kompensaciją pinigais. Kompensacijos dydį lengviausia pagrįsti nepriklausomo vertintojo ataskaita.
Skyrybų atveju taikoma kita taisyklė. Notarų rūmai primena, kad Civiliniame kodekse įtvirtinta prezumpcija, jog sutuoktinių bendro turto dalys yra lygios. Lygios dalys dar nepasako, kiek pinigų turi gauti sutuoktinis, kai kitas pasilieka butą, todėl vertinimo ataskaita padeda išvengti ginčo dėl sumos.
Ar parduodant būstą reikia oficialios vertinimo ataskaitos?
Parduodant būstą įprastu sandoriu, kainą sutaria pardavėjas ir pirkėjas, todėl vertinimo ataskaita čia dažniausiai atlieka pagalbinį vaidmenį. Ataskaita padeda pardavėjui nusistatyti ribą, žemiau kurios jis nesutiktų parduoti, ir argumentuoti savo kainą derybose. Tokią ataskaitą pardavėjas užsako savo nuožiūra ir savo lėšomis.
Pardavėjai dažnai painioja du skirtingus dalykus. Parduokbrangiau.lt pažymi, kad nekilnojamojo turto brokerio ar agento pateiktas kainos įvertinimas neturi oficialios vertinimo ataskaitos teisinės galios, nors kasdienėje kalboje dažnai vadinamas vertinimu. Kai pokalbyje su tarpininku minimas turto vertinimas, verta pasitikslinti, ar kalbama apie vertintojo ataskaitą, ar apie orientacinę pardavimo kainą.
Parduodant kainą galima nustatyti dviem keliais: užsisakyti vertinimą arba surinkti kelių pirkėjų pasiūlymus ir juos palyginti. Vertinimas duoda dokumentą su pagrįsta verte, o pasiūlymai parodo, kiek konkretūs pirkėjai sutinka mokėti dabar. Kai pardavimas susijęs su paveldėjimu ar keliais savininkais, abu keliai gali papildyti vienas kitą.
Kaip užsakyti vertinimą, kad ataskaita tiktų
Užsakant vertinimą, tikslą verta suformuluoti kuo konkrečiau. Formuluotė „paveldėto buto dalyboms tarp dviejų įpėdinių“ vertintojui pasako daugiau nei „sužinoti kainą“, o ataskaita tada tiks būtent tam reikalui ir jos nereikės perdaryti.
Kai turtą paveldi ar dalijasi keli žmonės, vertinimą prasminga užsakyti visiems kartu ir iš anksto sutarti, kad visos šalys pripažins vertintojo išvadą. Bendras užsakymas sumažina įtarimus, kad vertintojas buvo parinktas palankiau vienai pusei. Kartu verta susitarti, kas apmokės paslaugą ir kaip bus dalijamos išlaidos.
Vertinimo ataskaita parodo vertę konkrečią dieną. Jei nuo vertinimo iki dalybų ar sandorio praeina daug laiko, rinka gali pasikeisti, todėl šalims verta iš anksto aptarti, ar ataskaita bus laikoma tinkama ir po kelių mėnesių.
Prieš apžiūrą naudinga surinkti nuosavybę patvirtinančius dokumentus, kadastro duomenis ir informaciją apie atliktus remonto darbus. Vertintojas vertina būtent šį objektą, todėl tikslūs duomenys apie jo būklę padeda išvengti klaidų ataskaitoje.